Aquí no hay quien viva: Los precios de la vivienda en la UE subieron una media del 53% entre 2015 y 2024
Ilustración: Burbuja inmobiliaria 2.0. Jorge Alaminos. (Litoral gráfico. Modos de ver)
Por Fátima Martín*
Aquí no hay quien viva. Entre los muchos desequilibrios que presenta la Unión Europea (UE) figura el problema de la vivienda. “En toda Europa, cada vez es más difícil encontrar una vivienda asequible, digna y segura. En muchos casos, los precios de los alquileres suben más rápido que los salarios. Comprar una primera vivienda parece un sueño inalcanzable”, reconoce el Parlamento Europeo (PE) en un artículo actualizado en marzo de este año titulado ‘Crisis de la vivienda: por qué suben los precios y qué está haciendo la UE’.
Dicho artículo revela, entre otros datos, que los precios de la vivienda en la UE aumentaron una media del 53% entre 2015 y 2024, con Hungría (+209,5%), Lituania (+135%) y Portugal (+124,4%) liderando las alzas, según datos de Eurostat basados en el Índice de Precios de la Vivienda [1] (ver imagen)
Por su parte, el alquiler también se ha encarecido. Entre 2010 y el primer trimestre de 2025, los precios de los alquileres subieron una media del 27,8%. De hecho, los alquileres subieron en todos los países de la UE, excepto en Grecia (-11%). Los mayores incrementos tuvieron lugar en Estonia (+220%), Lituania (+184%), Hungría (+124%) e Irlanda (+115%), según el mismo estudio del Parlamento Europeo.
De acuerdo a este informe, una forma de evaluar si los costes de la vivienda, como el pago del alquiler o la hipoteca, son demasiado elevados es analizar la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos. Si los gastos superan el 40% de la renta disponible, es un indicio de que los hogares tienen dificultades para acceder a una vivienda.
Según Eurostat, la oficina estadística de la UE, en 2024 los costes de la vivienda en los países de la Unión superaron el 40 % de la renta disponible en casi el 10% de los hogares de las zonas urbanas y en el 6,3% de los hogares de las zonas rurales. Pero la situación cambia en cada estado miembro.
Por ejemplo, en Grecia, más de una cuarta parte de la población urbana (29%) tenía unos costes de la vivienda superiores al 40% de sus ingresos, mientras que en Chipre ese porcentaje desciende al 2,6%. En 2024, alrededor del 35,5% de los ingresos de los hogares en Grecia se destinaron a cubrir los costes de la vivienda, el porcentaje más elevado de la UE.
¿Por qué existe una crisis de la vivienda en Europa?
¿Por qué existe una crisis de la vivienda en Europa? se pregunta el Parlamento Europeo. Las instituciones de la UE señalan la escasez de oferta como uno de los principales factores, pero obvian otros, como la especulación de la banca y fondos buitre, permitida, cuando no favorecida por las políticas comunitarias.
El Banco Europeo de Inversiones (BEI) estimó que la UE necesitaría 2,25 millones de viviendas adicionales en 2025; es decir, aproximadamente un 50% más que el número de viviendas realmente en construcción. ¿Y a qué se achaca desde la UE la escasez de vivienda?
1. A la crisis financiera mundial de 2008, que provocó un importante descenso de la inversión en vivienda nueva. (Nada dice de la gestión del rescate público de la banca y sus consecuencias) y a la pandemia de Covid-19, que ralentizó aún más la construcción residencial.
2. Al aumento de demanda de vivienda en las ciudades, mientras que muchas zonas rurales se enfrentan a una despoblación constante.
3. A la escasez de viviendas sociales, cuya oferta no ha seguido el ritmo del crecimiento demográfico de los últimos años. En 2021 había alrededor de 14 millones de viviendas sociales en toda la UE, lo que representaba solo el 8% del parque de viviendas total, frente al 11% en 2010.
4. Al alquiler de corta duración. En las ciudades costeras y los destinos turísticos, este mercado se ha expandido rápidamente en los últimos años, provocando que una parte de las casas y pisos haya dejado de estar disponible para residentes de larga duración. En 2024, se reservaron en la UE 854,1 millones de pernoctaciones a través de cuatro grandes plataformas en línea (Airbnb, Booking, Expedia Group y Tripadvisor). Esto supone un aumento del 18,8% en comparación con 2023 (719 millones de pernoctaciones), alcanzando un nuevo récord.
«En destinos turísticos, el alquiler de corta duración se ha expandido rápidamente, provocando que una parte de los pisos deje de estar disponible para residentes de larga duración. En 2024, se reservaron en la UE 854 millones de pernoctaciones a través de cuatro grandes plataformas en línea (Airbnb, Booking, Expedia Group y Tripadvisor)»
¿Qué repercusiones tiene la crisis de la vivienda en la población europea?
¿Y qué repercusiones tiene la crisis de la vivienda en la población europea? El estudio del Parlamento revela que las familias con bajos ingresos se encuentran entre las más afectadas, ya que más del 27% de estos hogares se enfrentan a la mayor sobrecarga de costes y a una grave privación. Se considera que un espacio habitable es adecuado cuando hay al menos una habitación por cada pareja de personas adultas, cada persona adulta soltera, cada pareja de hermano/as de entre 12 y 17 años, cada hijo/a único/a mayor de 12 años o cada pareja de menores de 12 años. Sin embargo, el 17 % de la población europea vive en hogares hacinados que no cumplen este requisito.
La situación es aún más grave para las personas migrantes: más del 33% de la ciudadanía procedente de terceros países vive en viviendas hacinadas, frente a alrededor del 14% de la ciudadanía de la UE, mientras que el 19% de la ciudadanía de terceros países se enfrenta a un sobrecoste por los gastos de vivienda, frente a alrededor del 8% de la ciudadanía de la UE. La escasez de viviendas adecuadas también afecta a las personas con discapacidad, ya que menos del 29% afirma que su vivienda satisface sus necesidades. Este grupo también presenta tasas de sobrecoste más elevadas que la población general.
«En 2023, en algunos estados miembros, casi el 70% de las personas adultas jóvenes de entre 18 y 34 años no tenían más opción que seguir viviendo con sus padres»
Por su parte, la juventud sufre con especial dureza el aumento de los costes de la vivienda. En 2023, los y las jóvenes de la UE abandonaban el hogar familiar a una edad media de 26 años, mientras que en algunos estados miembros, casi el 70% de las personas adultas jóvenes de entre 18 y 34 años no tenían más opción que seguir viviendo con sus padres. Este retraso a la hora de abandonar el hogar familiar agrava la desigualdad generacional, obliga a las generaciones más jóvenes a posponer decisiones vitales importantes, como fundar una familia, independizarse o mudarse por motivos de trabajo.
Ante este panorama ¿qué está haciendo la UE? Poco más que nombrar al primer comisario de Vivienda, Dan Jørgensen, y presentar un plan para invertir [2], unas propuestas del Parlamento Europeo [3] y un Plan de Vivienda Asequible [4] cuyos resultados están por ver. A la hora de las medidas y las responsabilidades, las instituciones europeas rápidamente recuerdan que la política de vivienda es competencia de los gobiernos nacionales, regionales y locales.
Estado español: La vivienda es percibida como el principal problema
En concreto, en el Estado español, cabe recordar que la vivienda sigue siendo percibida como el primer problema para la población española, según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) [5]. Recientemente el gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá, en su presentación del Informe Anual 2025 [6], se refirió a los retos de la vivienda, a la que considera como un mercado, no como un derecho. En su análisis, Escrivá coincide con la UE en señalar entre las causas del problema las restricciones por el lado de la oferta y, entre otras, las viviendas turísticas y las compras de no residentes por el lado de la demanda.
En cuanto a los precios reales de la vivienda, se han acelerado desde el año 2024, especialmente en provincias con una mayor presión de la demanda y en áreas urbanas donde se concentra la actividad económica y turística, como Málaga (5,2%), Baleares (4,7%), Santa Cruz de Tenerife (4,5%) o Madrid (4,8%), según datos del Consejo General del Notariado y del Instituto Nacional de Estadística [7] (Ver imagen).
Además, el aumento de los precios de la vivienda también se refleja en la fijación al alza de los precios de los nuevos contratos de alquiler. Así, el crecimiento medio anual de los precios de alquiler entre 2019 y 2024 ascendió al 4,9% en los nuevos contratos en el Estado español.
«El alquiler turístico tiene especial relevancia en las islas, en la costa mediterránea y en los centros turísticos de grandes ciudades»
Según el Banco de España, el alquiler turístico tiene especial relevancia en las islas, en la costa mediterránea y en los centros turísticos de grandes ciudades. Por ejemplo: el peso de las viviendas turísticas en el mercado del alquiler en áreas urbanas en 2025 supuso el 28,9% en Málaga, el 12,9% en Las Palmas de Gran Canaria o el 12,1% en Sevilla. El promedio en España es del 10,8%. Para este análisis no se han incorporado modalidades relevantes como el alquiler de temporada o el de habitaciones y las viviendas en alquiler residencial propiedad de sociedades.
Por otra parte, las compras de no residentes ganan peso en el comportamiento de la vivienda, especialmente en las provincias de las islas y en la costa mediterránea. Para hacernos una idea: la cuota de mercado de las compras de no residentes sobre el total de compraventas asciende al 33,3% en Alicante, al 27,9% en Málaga, al 23% en Baleares o al 20,3% en Santa Cruz de Tenerife. La media española es del 7,4%.
No residentes: Extranjeros ricos que compran viviendas por vacaciones o inversión
Los no residentes son compradores de vivienda extranjeros que generalmente adquieren viviendas motivados por razones vacacionales o con fines de inversión. Suelen contar con una mayor capacidad adquisitiva, lo que los lleva a preferir ubicaciones turísticas y propiedades de gama media-alta o alta. Esta tendencia influye directamente en la demanda y en los precios de determinadas zonas, según CaixaBank Research [8].
De este modo, el esfuerzo para comprar una vivienda crece por encima de la renta de los hogares. El esfuerzo es particularmente alto para los hogares en alquiler. El Banco de España calcula que hacían falta 6,8 años de renta neta para comprar una vivienda en 2024. Las dificultades de comprar una vivienda desplazan la demanda al alquiler residencial y presiona al alza los precios y el esfuerzo en alquiler, que supera el 30% de la renta neta de los hogares en las zonas con mayor demanda. En cuanto al parque público de vivienda, ya de por sí reducido en el contexto internacional, no tiene capacidad para amortiguar los problemas de acceso. En el Estado español, una de cada 65 viviendas es pública, frente por ejemplo a Países Bajos, donde es pública una vivienda de cada tres.
Recientemente, un estudio del Ministerio de Consumo español y el Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC) arrojó que la vivienda pesa más que la edad como factor de desigualdad. Según dicho informe, las personas inquilinas tienen menor renta y una riqueza casi 90 veces inferior a la de las personas propietarias, mientras quienes arrendan multiplican ingresos y patrimonio. Así, no disponer de vivienda en propiedad se convierte de hecho en un factor de desigualdad hasta el punto de que la brecha que marca este rasgo es más profunda incluso que la que tradicionalmente se atribuye a la edad para explicar las diferencias socioeconómicas [9].
Notas:
1.- Parlamento Europeo. (30/03/2026). Crisis de la vivienda: por qué suben los precios y qué está haciendo la UE.
2.- European Investment Bank (s.f.). More homes. Better homes.
3.- Parlamento Europeo. (02/03/2026). Abordar la crisis de la vivienda en la Unión.
4.- European Commission. (s.f.). Europe is responding to the housing crisis.
5.- Aduriz, I. (15/07/2026). Los españoles sitúan la vivienda como el principal problema del país, seguida de la inmigración y la política.
6.- Escrivá, J.L. (09/07/2026). Gobernador. Informe Anual 2025: productividad y vivienda. Banco de España.
7.- Tasa de crecimiento medio anual del precio real de la vivienda 2014-2025 (provincias)
8.- Álvarez, P. (08/09/2025). ¿Cómo ha cambiado el perfil del extranjero no residente que compra vivienda en España?
9.- Pérez, G.R. (07/07/2026). La vivienda pesa más que la edad como factor de desigualdad, según un estudio del Ministerio de Consumo y el CSIC.
* Fátima Martín es periodista, miembro del CADTM del Estado español. Es coautora, junto con Jérôme Duval, del libro Construcción europea al servicio de los mercados financieros, Icaria editorial 2016. Actualmente está desarrollando el periódico ’online’ FemeninoRural.com.
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